Een biedlogboek bij makelaars, hoe werkt dat eigenlijk?

Nelleke Trappenburg 16 nov ’21 12:20

Om handjeklap bij makelaars te weren, wil het kabinet dat ze een automatisch biedlogboek gaan gebruiken. Hoe werkt dat in de praktijk? Het FD ging langs bij een makelaar die het logboek sinds een paar weken inzet.

Makelaar Adriaan Tollenaar uit Lelystad geeft uitleg over zijn nieuwe biedlogboek.

In het kort

Het kabinet wil dat makelaars een automatisch biedlogboek gaan inzetten.

Bieders op een huis kunnen dan achteraf precies zien hoe vaak en wat er geboden is.

Een aantal makelaars experimenteert er al mee en vinden dat het prima werkt.

Makelaarsvereniging NVM is sceptisch over het vrijgeven van de kale biedingsbedragen.

‘Kijk, en dit zijn dan de biedingen op het huis.’ Op het computerscherm van makelaar Adriaan Tollenaar uit Lelystad verschijnen ineens verschillende bedragen in groene vlakjes. De biedingstermijn is net verlopen en met één druk op de knop kan de makelaar zien wat mensen geboden hebben. Ook ziet hij gelijk of ze een financieel voorbehoud of bouwtechnische keuring willen. In dat geval kleuren de vakjes rood. De namen van de bieders staan er niet bij, maar die kan hij wel zien als hij doorklikt.

‘Het gaat met zo’n systeem heel rücksichtslos. Mensen kunnen geen seconde te laat bieden, want dan telt een bod niet meer mee’, zegt de makelaar uit Lelystad. Hij kijkt nog eens naar het scherm. ‘Tja, en vervolgens is het aan de verkoper om te kiezen. Zo simpel is het.’

Nieuw fenomeen

Tollenaar is een van de tachtig makelaars die sinds een paar weken met een digitaal biedlogboek aan het experimenteren is. Een nieuw fenomeen in Nederland, maar het staat ineens vol in de belangstelling. Demissionair woonminister Kajsa Ollongren heeft namelijk vorige week bekendgemaakt dat alle makelaars in Nederland met een automatisch biedlogboek moeten gaan werken. Op die manier wil zij ‘misstanden’ bij makelaars terugdringen.

1000

Bijna 1000 klachten kreeg Vereniging Eigen Huis binnen, sinds het in maart het meldpunt voor oneerlijke biedingspraktijken startte

De afgelopen maanden is er ophef ontstaan over oneerlijke praktijken bij makelaars. Denk aan makelaars die onder één hoedje spelen en bewust biedingen niet doorgeven aan de verkoper of elkaar informatie toespelen. Het is een grijs gebied en moeilijk te bewijzen, maar er kwamen steeds meer signalen dat een verkoop niet altijd netjes gaat. Vereniging Eigen Huis startte in maart een meldpunt. De club van huiseigenaren heeft nu bijna duizend klachten binnen.

Overzicht van het biedlogboek van makelaar Adriaan Tollenaar in Lelystad. Foto: Ramon van Flymen voor het FD

Kabinet grijpt in

Het kabinet spreekt van ontoelaatbare praktijken en maande de sector in maart al dat het transparanter moest. Maar tot nu toe gebeurt er nog te weinig, vindt Ollongren. Daarom gaat zij de druk opvoeren, onder meer met de verplichting van een biedlogboek. Dit moet het biedproces controleerbaar maken. Niet alleen de verkoper krijgt er inzage in, ook alle bieders moeten de informatie achteraf kunnen opvragen bij twijfels of het proces wel eerlijk is verlopen.

Maar hoe werkt het precies? Ollongren laat de ontwikkeling van zo’n biedlogboek aan de sector over, maar verwijst in haar Kamerbrief wel naar een experiment van makelaars van branchevereniging VBO met een biedlogboek van keurmerk Eerlijk Bieden. Het FD ging daarom eens een kijkje nemen en bracht zelf ook een bod uit op een fictief huis.

‘We gaan voor u duimen’

‘Jouw bod?’, vraagt de computer als eerste, en daarna of je een financieel voorbehoud wilt of een bouwtechnische keuring. Behalve dat het digitaal gebeurt, lijkt het bieden erg op hoe het met een papieren biedingsformulier gaat. Na een Enter is het bod verzonden. ‘We gaan voor u duimen’, vertelt de automatische antwoordmail, met daarin een gebruikerscode. Of er andere biedingen zijn gedaan, zie je niet.

‘Het is minder administratieve rompslomp, geen gedoe met biedingsformulieren en de klanten zijn blij met de transparantie’

Makelaar Adriaan Tollenaar uit Lelystad

Voor de verkopend makelaar is het proces meteen anders dan voorheen. Hij ziet in het systeem van Eerlijk Bieden niet wat er geboden is tot de deadline. ‘Er kunnen dus geen spelletjes meer worden gespeeld’, zegt Tollenaar. Het komt nogal eens voor dat een aankoopmakelaar een paar minuten voor de deadline nog belt met de vraag hoeveel een klant eroverheen moet bieden om het huis te krijgen. ‘Kijk, dat kan nu niet meer. Want ik heb geen idee.’

Hoewel Tollenaar nu veel meer in het duister tast, bevalt het biedlogboek hem wel. ‘Het geeft minder administratieve rompslomp, geen gedoe met biedingsformulieren en de klanten zijn blij met de transparantie’, zegt de 69-jarige makelaar. Hij heeft er nu vier huizen mee verkocht. Allemaal ruim boven de vraagprijs, dus een remedie tegen hoge prijzen is het logboek niet.

Hoever bood je ernaast

Voor de verkoper verandert er ook een en ander. Die maakt nu op basis van het biedlogboek de keuze of hij een bod accepteert. Hij lijkt dus niet meer te hoeven vrezen dat zijn makelaar bijvoorbeeld een bod achterhoudt. Overigens hoeft de verkoper niet per se voor het hoogste bod te gaan, hij kan ook voor een lager bod kiezen omdat er bijvoorbeeld geen bouwtechnische keuring wordt geëist. Maar dergelijke afwegingen lijken eindig. Als het aan Ollongren ligt, zit er straks verplicht bij ieder bod een financieel voorbehoud en bouwtechnisch rapport, zodat kopers elkaar daarmee niet meer aftroeven.

Maar voor de bieders is de verandering het grootst. Als een bod eenmaal is gegund en de bedenktijd verstreken, zien zij namelijk precies hoe vaak en hoeveel er is geboden. Op het scherm staan alle biedingen netjes op een rijtje, plus de ontbindende voorwaarden die erbij zijn gesteld. Bieders weten dan dus precies hoeveel ze hebben overboden of hoever ze ernaast zaten. Alleen de namen van de bieders zijn niet te zien.

NVM is kritisch

Vereniging Eigen Huis is blij met deze transparantie. Maar makelaarsvereniging NVM vindt het vrijgeven van ‘kale bedragen’ aan kandidaat-kopers een slecht idee. ‘Het logboek creëert in feite schijntransparantie, want elke verkoop is uniek’, zegt de woordvoerder. De NVM vreest ook dat kopers het biedlogboek van de ene woning als onderbouwing voor een bod op een andere woning gaan gebruiken. ‘Mensen kunnen hierdoor onnodig gaan overbieden.’

‘’Als je als koper ziet dat je €30.000 meer hebt betaald dan het bod eronder, heb je er dan nog een goed gevoel bij?’’

Henk Wieland, makelaar in Groningen en Leek

Henk Wieland, makelaar in Groningen en Leek, vraagt zich ook af of kopers hier blij van worden. ‘Je ziet dan bijvoorbeeld dat je €30.000 meer hebt betaald dan het bod eronder. Heb je er dan nog een goed gevoel bij?’ De overheid kan zich beter richten op het bouwen van huizen in plaats van dit soort eisen te stellen, vindt Wieland.

Tollenaar denkt dat het wel meevalt met het prijsopdrijvend effect. ‘En als dat zo is, dan is het tenminste transparant.’ Maar volgens de makelaar uit Lelystad maakt zo’n biedlogboek nog geen einde aan alle misstanden. ‘Je hebt bijvoorbeeld aankoopmakelaars die zwaar overbieden, terwijl ze een woning niet eens bezichtigd hebben. Die kunnen gewoon doorgaan met hun zakken te vullen in plaats van hun klant te dienen.’

Lees het volledige artikel: https://fd.nl/bedrijfsleven/1419396/een-biedlogboek-bij-makelaars-hoe-werkt-dat-eigenlijk-nxa2caOlx3LX